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Manutenções Preventivas Obrigatórias em Condomínios

É parte obrigatória da gestão condominial, determinada por legislação e normas ABNT (NBR 5674, NBR 14037 e NBR 16747), que os cuidados com a infraestrutura do Condomínio não podem passar despercebidos. Afinal, a periodicidade da manutenção preventiva é que vai garantir o desempenho e a funcionalidade dos sistemas construtivos, a preservação do patrimônio e a segurança dos usuários de um Condomínio.

É por toda essa importância, que decidimos abordar as manutenções preventivas obrigatórias no nosso blog de hoje. Para manter a alta qualidade do nosso texto, o conteúdo foi compartilhado pelo Engenheiro Marcelo Suarez Saldanha – Consultor em Gestão de Manutenção Predial, especialista no assunto. Vem conferir o que ele trouxe para vocês:

 

 

1 – Qual é o passo a passo das manutenções preventivas em Condomínios?

 

 

A manutenção preventiva começa pela inspeção predial da edificação, identificando primeiramente a origem do problema e seu grau de risco. Essa tarefa tem o objetivo de avaliar as condições globais da edificação e detectar problemas e falhas prediais cujo passo a passo parte do levantamento de dados, das entrevistas com os gestores e usuários, da vistoria sistêmica do uso e manutenção, da classificação das irregularidades prediais, prioridades das intervenções dos serviços e das especificações das ações de manutenção a implementar.

Depois de cada um desses passos, é preciso recomendar as intervenções dos serviços de manutenção periódica de interesse ao bem comum. Na gestão condominial há necessidade de um plano de ação e um cronograma físico-financeiro de acordo com a disponibilidade financeira do condomínio.

 

 

2 – Por que a manutenção preventiva é tão importante para o Condomínio?

 

 

Porque agrega segurança a quem desempenha o encargo de Síndico, além de valorizar o imóvel e eliminar riscos de interrupção de serviços e ocorrência de acidentes. Outro ponto importante é a melhora da qualidade de vida dos condôminos e o aumento da segurança do ambiente construído.

Entre as irregularidades mais comuns que fazem parte dessas manutenções preventivas, temos:

  1. A própria falta de plano de prevenção da manutenção;
  2. O uso irracional do sistema de abastecimento de água, que busca evitar o desperdício do consumo e existência de vazamentos, e da eficiência energética, racionando os pontos de iluminação e equipamentos;
  3. E a falta de revisões e serviços de manutenções em geral, como: equipamentos, elétricas, pinturas, telhas, calhas e condutores pluviais, revestimentos, lavagem e reformas de fachadas.

 

 

3 – Como o Síndico pode encontrar as manutenções que precisam ser realizadas?

 

 

Quando se trata de manutenções preventivas, pode ser difícil para o gestor sindical encontrá-las antes que se tornem um problema. Para isso, é necessário realizar a consultoria da inspeção predial, com avaliação profissional de diversos pontos que precisam de atenção. Podemos citar as condições de uso e de comportamento dos sistemas  construtivos, as instalações e equipamentos, frente às falhas de uso, operação ou manutenção, entre outros riscos técnicos que ocorrem no ambiente.

Outro ponto importante no papel do Síndico, é a inspeção do trabalho realizado na manutenção. Essa gestão deve abranger a previsão orçamentária anual, os meios de controle de documentos, a reserva de recursos para serviços de manutenção não planejados, a reposição de equipamentos ou sistemas após o término de sua vida útil e os serviços específicos, cujas atividades são: coordenar os serviços de manutenção para reduzir a necessidade de sucessivas intervenções, minimizar a interferência dos serviços de manutenção no uso da edificação e a interferência dos condôminos na execução dos serviços de manutenção.

 

 

4 – A conservação do trabalho realizado

 

 

Depois de realizar as tarefas e inspecionar o trabalho, também é necessário que todos façam a sua parte para conservar a manutenção preventiva, evitando retrabalho em curto prazo.

As responsabilidades dos usuários e do Síndico, quanto a conservação, inicia-se:

  • Pelo cumprimento constante das suas obrigações;
  • Em prover os recursos necessários para a realização das manutenções;
  • Na implantação e execução do programa de manutenção;
  • Pelo uso devido da edificação, sendo que não deve ser utilizada fora das condições previstas e projetadas;
  • E pela ciência de que não devem ser realizadas modificações estruturais sem prévia anuência do construtor e/ou projetistas.

O edifício é uma grande engrenagem composta por vários sistemas que interagem com o meio ambiente e, nesta relação, surgem as anomalias funcionais com o desgaste natural. Essas anomalias fazem parte da vivência em comunidade e sempre irão existir. Elas podem ir desde intervenções como uma reparação, uma modernização, uma conservação, uma restauração e até mesmo uma demolição. O importante é lembrar que o ambiente é de todos, por isso cada um deve cuidar para manter um espaço conservado pelo maior tempo possível.

 

 

5 – Como evitar a refação de manutenções preventivas?

 

 

Como vimos, cada morador e Síndico tem sua função na conservação das obras e serviços realizados dentro do Condomínio. Porém, também existem outros pontos que o Síndico deve prestar atenção para evitar o retrabalho.

Um deles é a contratação de um profissional habilitado, engenheiro ou arquiteto, para o planejamento do programa de manutenção periódica, seja ele preventivo ou corretivo. Com isso, todo o Condomínio se sentirá mais seguro com um trabalho efetuado de maneira correta e segura. Para isso, a manutenção deve considerar os projetos já realizados, as orientações dos fornecedores, o manual de uso operação e manutenção, além de contemplar a designação do sistema, a descrição da atividade, a periodicidade dos serviços, as especificações técnicas, a identificação do responsável, a documentação referencial e formas de controle e, principalmente, o custo.

 

 

6 – A diferença entre manutenções preventivas e corretivas

 

 

Por último, para fechar nosso conteúdo, decidimos lembrar o quão importante é investir em manutenções preventivas, antes que o problema se torne ainda maior. Como todos os serviços buscam a funcionalidade do Condomínio, é importante fazer a inspeção predial e firmar contratos com empresas capacitadas. Isso é necessário pois, além da prevenção, é gerada uma economia do atendimento da manutenção predial, já que as intervenções de correção são muito mais onerosas do que as da prevenção.

Cabe ao Conselho Deliberativo contratar um fiscal para acompanhar a execução dos serviços e sugerir melhorias na gestão do programa de manutenção. O objetivo desse profissional é cumprir e fazer cumprir o regramento estabelecido pela norma de gestão de reformas nas unidades privativas ABNT NBR 16280 em atendimento ao regimento interno e à convenção de condomínio.

 

 

Mais conteúdos em nosso blog

 

 

Hoje descobrimos muitas informações sobre manutenções preventivas. Lá no nosso blog, você pode conferir outros inúmeros conteúdos sobre a vida em Condomínio e a gestão sindical.

Veja abaixo os últimos tópicos abordados:

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