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Inadimplência em Condomínios: um guia completo para você!

A inadimplência em Condomínios é uma situação complicada e delicada. Porém, existem maneiras adequadas de lidar com o problema e estamos aqui para compartilhar algumas dicas com vocês. Para isso, contamos com um especialista no assunto: o advogado Dr. Douglas Bianchi, do escritório RRF Advogados Associados. O profissional tem extrema experiência com o tema e disponibilizou o conteúdo base para esse texto. Vamos conferir?

 

Pontos a serem lembrados na inadimplência em Condomínios

 

Pode não parecer, mas a inadimplência em Condomínios é bem comum. É raro um Síndico que não passa por essa situação em seu período de gestão. Por ser um problema corriqueiro, precisa ser enfrentado de frente para não gerar déficit de caixa indevido e consequente rateio da verba entre os demais Condôminos.

Diante disso, antes de entrar no tema principal, o Síndico precisa ter claro alguns pontos importantes, são eles:​

  •  O que o regramento do Condomínio orienta em relação à inadimplência?​
  •  Quem é o responsável pela dívida?​
  •  Qual é o período histórico e o valor da inadimplência?

 

Vamos analisar cada um desses pontos ao longo do texto. Assim, entenderemos juntos como lidar com essa situação.

 

 

1 – O regramento do Condomínio e a inadimplência em condomínios

 

 

Em breve resumo, lembramos que o regramento do Condomínio é norteado pelos seguintes instrumentos: Código Civil, Convenção, Regimento/Regulamento Interno e deliberações em assembleia (atas).​

Muitas vezes, o regramento do Condomínio é superficial ou omisso quanto a forma de tratar a inadimplência. As orientações são limitadas à apresentação dos encargos ao devedor e à negociação da administração. Porém, esse ponto é mais complexo do que parece.

Entende-se que a negociação deve ser feita de forma imparcial e com regras claras. É preciso saber quem fará a cobrança, qual a régua da cobrança extrajudicial e judicial e qual a alçada para as negociações.

 

 

2 – Quem é o responsável pela dívida?​

 

 

No Condomínio, o responsável pelo débito sempre é o proprietário, porém em determinadas situações, um terceiro poderá ser responsável pelo pagamento.​

Abaixo, citamos algumas dicas importantes para negociações com pagamento parcelado.​ Vem ver:

 

  • Para qualquer usuário do imóvel que não seja o proprietário, recomendamos que seja solicitado um documento que o autorize a assinar um acordo em nome do proprietário;
  • Negociações com pagamento parcelado, sempre registradas em documento (termo de acordo);

 

Além da indispensável atenção sobre quem assina a negociação, também é muito importante ter claro qual é o período da dívida, qual o histórico de negociações das unidades e qual o valor da inadimplência (antes mesmo do contato inicial com o inadimplente).

São essas informações que irão nortear uma negociação mais justa e dentro das regras/necessidades do Condomínio.

 

 

3 – Sugestão de régua ou regra para cobrança​

 

 

Para ajudar na régua de cobrança da inadimplência, também trouxemos abaixo algumas sugestões referentes aos tipos de cobrança (administrativa, extrajudicial e judicial). Confira:

 

 

Cobrança administrativa​

01 a 30 dias atraso ​

Multa 2% + Juros 1% a.m + IGPM​

Sem Honorários

 

Cobrança extrajudicial​

31 a 90 dias atraso

Multa 2% + Juros 1% a.m + IGPM +​

Honorários

 

Cobrança judicial​

Acima de 90 dias atraso​

Multa 2% + Juros 1% a.m + IGPM +​

Honorários

 

 

4 – Sugestão de alçada para negociação​

 

 

Agora, chegamos num ponto que ajuda bastante na resolução do problema com os inadimplentes: a alçada de negociação. Essas são regras que podem ser aplicadas para flexibilizar o pagamento e facilitar a conversa com os devedores. É recomendado uma regra básica, mas que não deve ser absoluta, podendo ser alterada se necessário. ​

Abaixo, trouxemos algumas sugestões sobre a alçada de negociação:

 

  • Isenções de encargos poderão ser avaliadas se não prejudicar o orçamento do Condomínio. Essa análise pode ser feita em conjunto com a administração;​
  • Se houver descumprimento de acordo extrajudicial, um novo acordo será feito preferencialmente em juízo ou mediante o pagamento de uma entrada de maior valor.

 

Muitas são as regras/alçadas definidas por alguns condomínios como mecanismo de controlar a inadimplência.​ Entretanto, a utilização de regras que buscam aumentar a adimplência das taxas condominiais deve ser feita de acordo com a realidade do fluxo de caixa do Condomínio. Para facilitar esse processo, o Síndico pode e deve ser assessorado pela imobiliária ou por profissional da área de cobrança.

 

 

5 – Alternativas legais em caso de composição amigável​

 

 

Algumas vezes, mesmo com um trabalho excepcional de gestão, podem ocorrer fatores que impossibilitam uma resolução amigável da inadimplência. Nesta hipótese, o Condomínio pode se valer de meios legais para forçar o pagamento das quotas em atraso. São eles:​

 

  •  Administrativo – Protesto em cartório;​
  • Ajuizamento de ação – Procedimento ordinário/comum OU Ação de execução de título extrajudicial.​

Se, por um acaso, algum dos procedimentos acima forem necessários, recomendamos o contato com a imobiliária ou escritório de cobrança que atende o Condomínio. Assim, você garantirá uma melhor compreensão da necessidade e ajuste dos mecanismos de controle.

 

 

Muito mais em nossos canais de conteúdo

 

 

A inadimplência em Condomínios é um assunto recorrente na Gestão Sindical. É por isso que nós, da Auxiliadora Predial, compartilhamos inúmeros conteúdos com dicas sobre o assunto. As palestras do Transformá Condomínios é um deles. Lá, o nosso especialista deste texto, fez uma palestra completa sobre a inadimplência em Condomínios. Você pode conhecer essa ação e se inscrever.

Se preferir, também pode acessar nosso blog para conferir dicas sobre outros infinitos temas que envolvem a gestão condominial. Veja alguns exemplos de conteúdos abaixo:

 

 

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