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16/01/2020

Para resolver a inadimplência no Condomínio

Inadimplência. Um problema que atinge muitos Condomínios pelo país inteiro. A saúde financeira da Gestão Condominial está diretamente ligada ao pagamento da taxa pelos moradores. E mais, toda a organização do prédio está relacionada a este fator.

No entanto, não são poucos os Síndicos(as) que encaram graves problemas de inadimplência. E quando afeta as finanças do Condomínio, é difícil conseguir manter tudo em pleno funcionamento.

Essa falta de pagamento, em muitas cidades, chega a atingir o índice de 10% da arrecadação do Condomínio. Uma quantia pesada, principalmente se levarmos em consideração aqueles locais com poucas unidades.

Além disso, é um desafio conseguir manter o mesmo valor da taxa condominial, sem aumentá-la, para cobrir o prejuízo. E quando isso ocorre, gera o risco de aumentar ainda mais o número de inadimplentes.

Mas o que o Síndico pode fazer para contornar este tipo de problema?

 

 

 

O advogado especialista em direito imobiliário condominial e sócio fundador do escritório RRF Advogados, Elias de Andrade Rodrigues, explica que a legislação impõe ao síndico como obrigação a cobrança dos inadimplentes. “Essa é a razão pela qual o gestor deve proceder com as medidas necessárias, extrajudiciais no primeiro momento, e judiciais através do escritório de advocacia, se permanecer a inadimplência”, conta o especialista.

De acordo com Elias, antes da autorização para início de um processo judicial, o Síndico poderá utilizar os canais de cobrança que geralmente são disponibilizados pela administradora. Segundo ele, a maioria dos casos de inadimplência recente acabam sendo resolvidos de forma extrajudicial, seja por acordo ou mesmo quitação das cotas em aberto.

“A negociação, que se encerra através de um acordo, quase sempre para pagamentos de forma parcelada do débito, é a forma de solução da grande maioria dos casos de inadimplências”, conta o jurista. Somente em uma minoria dos casos, o processo judicial precisa avançar até a realização de penhoras de valores ou mesmo leilão do imóvel.

A lei fornece ferramentas para o Condomínio, e também garantias, em relação a cobrança do débito condominial. Uma delas, recentemente instituída novo Código de Processo Civil, permite a execução direta das cotas condominiais como títulos extrajudiciais, tornando mais rápido o andamento do processo judicial. A outra vincula a dívida ao imóvel, e mesmo que seja vendido, sem a conta paga seguirá passível de ser leiloado.

Quanto aos Moradores(as) inadimplentes, eles ficam impedidos de participar e votar nas assembleias. “Além disso, o valor devido passa a sofrer a incidência de juros previstos na convenção, da multa legal de 2% e da correção monetária”, finaliza.

De acordo com o advogado, algumas das saídas para Síndicos(as) lidarem com a inadimplência é terem no Condomínio uma regra clara de cobrança, aprovada em assembleia e com prazos limites para acordos amigáveis, tempo de cobrança extrajudicial e ajuizamento do processo judicial, o que deve ser feito no máximo após 03 meses de atraso.

“Seja imparcial com seus Moradores(as), aplicando a mesma regra para todos. Exceções, como maiores prazos e concessões podem comprometer a efetividade da cobrança como um todo”, explica Elias. Outra de suas recomendações é estar em contato com o escritório que conduz as ações de cobrança do condomínio, pois a troca de informações viabiliza a solução de muitos casos.

Estratégias para evitar a inadimplência

 

 

Superar a inadimplência é um trabalho em tanto. O Síndico precisa estar atento e elaborar as melhores estratégias de negociação, bem como diversas medidas preventivas para ir contra o problema.

Algumas atitudes podem fazer toda a diferença para evitar essa condição preocupante. Que tal conferir algumas dicas para tentar minimizar o problema dentro do Condomínio?

Mais formas de pagamento

 

 

Muitos moradores podem atrasar a taxa condominial por motivos variados. Pode ser por que esqueceu, perdeu o boleto, não conseguiu sacar dinheiro no banco em tempo, etc. Por isso, oferecer diferentes opções para o pagamento pode ser uma maneira de minimizar a inadimplência.

Portanto, possibilidades como pagar com o cartão de crédito, débito conta, entre outros, pode incentivar os Moradores(as) a pagarem em dia.

Enviar o boleto com antecedência

 

 

 

Dá um bom prazo para os Moradores(as) se organizarem é sempre uma saída. Enviando a cobrança com antecedência pode evitar que ocorram muitos atrasos. Depois, é possível ainda enviar lembretes com a data de vencimento da mensalidade. Esse trabalho pode ser feito via e-mail ou mesmo mensagem de celular.

Conscientização

 

 

 

A assembleia do condomínio pode ser um bom momento para colocar o tema de inadimplência em pauta. Nessa reunião, o Síndico(a) pode esclarecer aos Moradores todas as consequências que o Condomínio sofre com a falta de pagamento da taxa condominial.

Explicar os juros cobrados quando o condomínio não consegue pagar fornecedores no prazo certo, a necessidade da remuneração dos funcionários, reparos ou manutenções, e todos os fatores que afetam a vida de todos no local.

Oferecer descontos a quem paga em dia pode ser também um bom incentivo. E deixar claro, para aqueles que não estão regularizados com a situação, como segue a questão quando levada à esfera judicial.

Planejamento financeiro

 

 

O reajuste de valores, depois de um determinado tempo, acontece em praticamente todas esferas da sociedade. E no Condomínio também. Para evitar a insatisfação dos moradores, é dever do síndico apresentar um planejamento financeiro e deixá-lo claro para todos os moradores.

É uma maneira de deixar claro como são usados os recursos do condomínio, como as finanças são afetadas e justificar reajustes caso necessários.

Fundo de reserva

 

 

O fundo de reserva é aquele recurso essencial para a administração condominial. Serve para lidar com imprevistos, incluindo para sanar o problema de inadimplência quando se torna muito grave.

Mesmo com cobrança de juros e multas, muitos devedores não cumprem com o pagamento no prazo estipulado. Por isso, destinando alguma quantia para este fundo, o financeiro do condomínio poderá estar mais equilibrado, evitando prejuízos com dívidas.

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