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O problema da inadimplência em Condomínios

Em momentos de crise, em que o mercado se encontra retraído, a tendência é que a inadimplência condominial aumente. O problema assume grandes proporções, e em muitos casos, a única solução é recorrer à Justiça para solucionar o impasse.

Mas a inadimplência em Condomínio é sempre um assunto delicado. Para evitar constrangimentos, o(a) Síndico(a) muitas vezes reluta em cobrar o devedor, o que pode incentivar outros(as) Moradores(as) a não manterem as contas em dia.

O pagamento da taxa condominial é dividido entre todos(as) os(as) Moradores(as). Na maioria dos casos, é a única fonte de renda do Condomínio, e se alguém não efetua o pagamento, a manutenção do local, entre outros fatores, pode ficar comprometida.

As contas em atraso constituem um rombo nas finanças do Condomínio, podendo resultar no aumento da taxa condominial para garantir as despesas fixas, como salários, água, energia, etc.

Ao elevar a taxa condominial, o(a) Síndico(a) pode acabar criando um outro problema. Quando o valor do Condomínio é alto, mais difícil se torna a venda ou locação de um imóvel no local. Muitas vezes o proprietário precisa reduzir o valor pretendido para conseguir fechar negócio.

Em prédios mais antigos, o problema pode ser mais grave. Pois sem os recursos para fazer as reformas, manutenções ou reparos estruturais, as unidades acabam sendo desvalorizadas no mercado imobiliário.

Quando há o atraso, a cobrança de multas é garantida pelo Código Civil. Mas o valor não incentiva o pagamento em dia. O cálculo é de 2% acrescentado ao valor da taxa e mais uma soma de 1% ao mês.

Para se ter uma ideia do tamanho do problema, a taxa de inadimplência em Condomínios subiu mais que o dobro no Brasil. De acordo com a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), o índice médio de inadimplência acumulada, que era de 5% antes da crise, já está em 12% atualmente. E no caso da inadimplência nominal, aquela que gira dentro do mês de competência da quota condominial, pode ultrapassar os 25%.

O que pode ser feito para evitar a inadimplência?

 

 

Algumas dicas podem ser adotadas pelos Síndicos para reduzir o número de devedores em seu Condomínio. Confira:

De olho no orçamento: O(a) Síndico(a) precisa enxergar com muita clareza a situação financeira do Condomínio. Ele deve saber como estão os pagamentos das taxas condominiais, bem como está o índice de inadimplentes.

É preciso acompanhar de perto este fluxo. O extrato do Condomínio não deve ser consultado somente no momento de pagar as contas e fornecedores. Também é possível se informar dos os acordos feito com a administradora, ou se há alguma novidade sobre as ações judiciais.

Conscientização: informar os(as) Moradores(as) sobre a importância de manter a taxa em dia é uma boa ação para contornar o problema. Quando a taxa é alta em função da inadimplência, vale a criação de campanhas explicativas, mostrando os transtornos para o Condomínio e Moradores(as) quando alguém atrasa ou deixa de pagar.

Cobrança ágil: Aqui a ideia é cobrar logo após o vencimento para evitar que a dívida aumente ou atrase ainda mais. Uma boa maneira é enviar uma notificação amigável com o boleto de pagamento atualizado.

Descontos para antecipações: Todo mundo adora um desconto. E ele pode ser usado como um recurso para incentivar o pagamento dos boletos em dia. Normalmente se pode estipular um desconto de até 10%.

É uma prática adotada por muitos Condomínios e que tem sua eficiência comprovada. Este recurso oferece mais tranquilidade e segurança para o gestor, pois seu orçamento receberá adiantamentos que poderão sanar as dívidas mais urgentes.

Diversificar as possibilidades de pagamento: Já que a ideia é evitar ou diminuir a inadimplência, facilitar a forma de pagamento oferecendo mais opções é uma boa estratégia.

Tradicionalmente os Condomínios enviam os boletos. Mas é possível disponibilizar débito automático, cartão de crédito, cheque, entre outros. Em alguns casos, a inadimplência está relacionada ao fato de existir somente um tipo de cobrança. Portanto, gerar mais comodidade ao(à) Morador(a) para efetuar seu pagamento, pode solucionar parte do problema.

Diálogo: O(a) Síndico(a) deve estar a disposição para conversar com devedor sobre os motivos da inadimplência, bem como encontrar junto ao(à) Morador(a) as saídas para quitar a dívida.

Na Justiça: Quando nada trouxe o resultado esperado, a opção que resta é tentar resolver via judicial. Normalmente o período de espera antes de entrar com a ação é de 90 dias. A partir deste momento, a dívida será cobrada de forma jurídica, o que envolverá o trabalho de advogados e protestos em cartórios. Nesse caso, as penalidades e possíveis acordos também podem ser infringidos e negociados.

Um(a) Morador(a) que tenha atrasado uma ou duas taxas, precisa de um plano para poder colocar tudo em dia antes de se transformar em um´débito crônico. Já aqueles com grandes dívidas maiores, onde não se enxerga a possibilidade de acordos, torna-se necessário o apoio jurídico.

Vale lembrar que o valor cobrado pelo Condomínio é o responsável por entregar aos(às) Moradores(as) a segurança, limpeza, valorização patrimonial e lazer. É dessa forma que a taxa deve ser encarada.

Como vimos, existem alternativas para evitar o alto índice de inadimplência. Porém a melhor forma de resolver a questão é trabalhar de forma preventiva, para que a situação não fuja do controle e se torne um problema cada vez mais difícil de resolver.

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