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Como nasce um condomínio?

A concepção de um Condomínio se dá por meio de várias etapas e muitos desafios a serem superados. Exige conhecimento acerca da legislação, de finanças e, igualmente importante, da gestão de pessoas. O assunto é tratado nas linhas a seguir, com a contribuição da advogada Bruna Neubern, que esclarece as principais dúvidas e curiosidades sobre o tema.

“O nascimento do Condomínio edilício, nome técnico dado à propriedade que possíveis partes comuns e privadas têm, deriva de um ato jurídico registral. Em síntese, a legislação brasileira atribui à Convenção Condominial o papel principal desse processo. Isto porque além de trazer as regras internas a respeito da convivência coletiva, especifica as características físicas do Condomínio enquanto edificação”, descreve Bruna.

Na Convenção Condominial, é possível encontrar a descrição do Condomínio como, por exemplo, a quantidade de andares, o número de unidades e de vagas de garagem, além da indicação precisa das áreas comuns.

“Dizemos ser um ato registral, pois o Condomínio somente é considerado constituído quando o Cartório de Registro de Imóveis registra o instrumento de instituição Condominial e vincula a edificação ao terreno sobre o qual foi construída”, explica a advogada.

Assembleia, momento marcante da concepção

Além do ato registral, um momento marcante do nascimento de um Condomínio é a sua instalação, caracterizada pela realização da primeira assembleia. É quando o corpo diretivo é eleito e a previsão orçamentária é aprovada para que, a partir desse momento, todos os Condôminos possam contribuir com o rateio das despesas envolvidas na manutenção e preservação do patrimônio comum.

Antes dessa assembleia, o principal responsável por gerir o nascimento do Condomínio é o instituidor, que irá minutar as regras internas que estarão contidas na Convenção. Depois da assembleia de instalação, o poder de gestão é entregue aos Condôminos, representados por um(a) Síndico(a) e seus conselheiros.

Durante esse processo, é possível atribuir responsabilidade à administradora do Condomínio, pois sua principal função é auxiliar tecnicamente o(a) Síndico(a) na gestão do patrimônio coletivo e cuidar para que o Condomínio se consolide como uma estrutura bem organizada e financeiramente saudável.

Organização das pessoas: o grande desafio

De acordo com a advogada Bruna Neubern, entre os desafios que marcam o período de nascimento de um Condomínio, “o principal está diretamente ligado à capacidade organizacional de pessoas, a priori, estranhas entre si e que devem ter a compreensão de que a convivência coletiva exige a participação e cooperação de todos.”

A advogada alerta que “caso não haja a compreensão de que todos devem colaborar, principalmente com o rateio das despesas, os conflitos internos passam a aparecer desde o nascedouro e o patrimônio comum pode ser afetado”.

Outro desafio logo após a concepção Condominial é a realização da previsão orçamentária das despesas envolvidas na manutenção e preservação do patrimônio coletivo, bem como sua gestão eficaz, a ser realizada pelo(a) Síndico(a) representante de todos, com o auxílio da administradora Condominial.

“Além disso, há a necessidade de promover o convívio saudável entre pessoas diferentes, pois, embora o Condomínio seja juridicamente caracterizado pela existência da copropriedade, o aspecto humano envolvido no nascimento Condominial é um fator de maior importância envolvido nesse processo”, ressalta Bruna. Ela conclui: “justamente por esse motivo é que a Convenção Condominial, enquanto instrumento normativo que regula a vida em Condomínio, ganha papel de destaque, devendo ser conhecida e seguida por todos com o objetivo de garantir a boa evolução da vivência em Condomínio.”

As etapas da concepção de um Condomínio:

– Ato jurídico registral.

– Instalação do Condomínio, com a realização de assembleia.

– Na assembleia, os Condôminos podem alterar a Convenção Condominial, que traz as regras a serem seguidas por todos.

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