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Síndicos(as) e os deveres previstos no Novo Código Civil

Em vigor desde 11 de janeiro de 2003, o Novo Código Civil trouxe artigos referentes à legislação nos Condomínios com o intuito de complementar a Lei 4.591/64, conhecida também como Lei do Condomínio. O documento contém 28 artigos sobre o tema, que vão da definição do Condomínio Edilício (Art. 1.331) até a extinção do Condomínio (Arts. 1.357 e 1.358), passando por assuntos como multas, vagas na garagem, obras, seguro e, claro, direitos e deveres.

O Novo Código Civil reserva também artigos especiais para esclarecer as funções e os deveres do (a) Síndico (a). O artigo 1.348 coloca que o (a) Síndico (a) deve convocar a assembleia Condominial, bem como cumprir a convenção e o regimento interno do Condomínio. Além disso, é função dessa pessoa elaborar e fazer valer a previsão orçamentária, assim como cobrar as contribuições dos outros moradores e aplicar multas, se necessário.

Apesar da diferença de 39 anos entre a Lei do Condomínio e o Novo Código Civil, o último não trouxe grandes alterações em relação ao primeiro. “Quase nada de importante foi modificado”, afirma o advogado Pedro Guilherme Becker. Entre as modificações impostas, destacam-se o artigo 1.333, que diz que, se a Convenção do Condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade, e o artigo 1.336, que muda o teto máximo da multa por atraso de pagamento de 20% para 2%.

Além destes, o artigo 1.337 estabelece que a multa por conduta antissocial poderá ser de 10 vezes o valor da taxa Condominial e que a multa por descumprimento de normas poderá ser de até cinco vezes o valor da taxa Condominial para infratores reincidentes, desde que aprovada por ¾ dos Condôminos. Já o artigo 1.349 modificou o entendimento a respeito da destituição do (a) Síndico (a), estabelecendo que, para tanto, será necessário maioria absoluta do Condomínio (metade mais um).

O advogado Pedro Guilherme Becker reproduz abaixo os artigos do Novo Código Civil, que deliberam sobre as funções e deveres do (a) Síndico (a), passando também pela representação do Condomínio e pela relevância das assembleias.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

  • 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
  • 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

  • 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
  • 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Principais pontos do Novo Código Civil relacionados ao trabalho de Síndico (a)

– Convocação de assembleias.

– Fazer cumprir a convenção e regimento interno.

– Prestar contas aos Condôminos.

– Representar o Condomínio.

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